이런 상황이라면 보증금 2억 원짜리 빌라 전세 계약을 했어요. 잔금은 11월 20일, 이삿날도 같은 날이에요. 부동산에서 「확정일자는 천천히 받아도 돼요」라는데, 정말 미뤄도 괜찮은지 걱정돼요.
먼저 결론
| 1확정일자 + 전입신고가 같이 있어야 보증금 순서가 생겨요 | 집이 경매에 넘어가면 이 둘을 갖춘 세입자가 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 받아요(주택임대차보호법 제3조의2). |
|---|---|
| 2잔금 날 바로 | 전입신고의 힘(대항력)은 다음 날 0시부터 생겨요. 그 사이 집주인이 대출을 받으면 은행이 앞설 수 있어요. |
| 3받는 곳 3가지 | 주민센터, 등기소(인터넷등기소 포함), 전월세 신고. 주민센터는 600원이에요. |
왜 「다음 날」이 위험한가
그래서 많은 사람이 계약서 특약에 「임대인은 잔금일 다음 날까지 담보권 설정 등 권리 변동을 하지 않는다」를 넣어요. 잔금 직전에 등기부등본을 한 번 더 떼 보는 것도 같은 이유예요.
확정일자 받는 곳 3가지
| 곳 | 어떻게 |
|---|---|
| 주민센터 600원 | 계약서 원본과 신분증을 들고 가요. 전입신고와 한 번에 할 수 있어요. |
| 인터넷 등기소 | iros.go.kr 에서 계약서를 올려 신청해요. 수수료는 사이트에 나와요. |
| 전월세 신고 | 주민센터나 국토부 신고 사이트에서 신고하면 확정일자가 함께 부여돼요. 비용 없음. |
보증금 6천만 원이 넘거나 월세가 30만 원이 넘는 계약은 전월세 신고 대상이에요(시·구 지역, 광역시·경기도의 군 포함). 계약하고 30일 안에 신고해야 하니, 이때 확정일자까지 받는 게 편해요.
계약 전에 받을 수 있는 정보
계약하려는 집에 다른 세입자가 있는지, 확정일자를 언제 받았고 보증금이 얼마인지 궁금하면, 집주인 동의를 받아 확정일자 기관에 정보를 요청할 수 있어요(제3조의6 제4항). 그리고 집주인은 계약할 때 이 정보를 세입자에게 보여 줘야 해요(제3조의7).
읽는 분들이 가장 많이 걱정하는 3가지
- 확정일자를 늦게 받았어요. 받은 날부터 순서가 정해져요. 그 전에 잡힌 대출보다는 뒤예요. 늦었다면 지금이라도 바로 받으세요.
- 전입신고를 다른 집으로 잠깐 옮겨도 돼요? 안 돼요. 주민등록을 옮기면 대항력이 끊겨서 순서가 사라질 수 있어요. 계약 기간 내내 유지하세요.
- 전세보증보험도 들어야 해요? 확정일자는 순서를 정할 뿐 돈을 대신 주지는 않아요. 집값보다 빚이 많은 집이면 보증보험 가입이 되는지 먼저 알아보세요.
근거: 주택임대차보호법 제3조(대항력), 제3조의2(우선변제), 제3조의6(확정일자 부여), 제3조의7(임대인 정보 제시), 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제8조(수수료 600원), 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2(30일 안 신고)·제6조의5(신고 시 확정일자 부여), 시행령 제4조의3(신고 대상)(국가법령정보센터 원문, 2026-10-23 확인). 개별 상황은 법률 상담을 받으세요. 참고용이에요.