재산세 계산기 2026

재산세는 얼마나 나와요?

공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구하고, 과세표준에 세율표를 적용하면 재산세 본세가 나와요. 주택의 공정시장가액비율은 기본 60%예요. 1세대 1주택은 2026년분에 한해 공시가격에 따라 더 낮은 비율을 곱해요(지방세법 시행령 제109조 제1항 제2호).

세율은 과세표준이 클수록 높아지는 누진 구조예요. 일반 주택은 지방세법 제111조 제1항 제3호 나목, 공시가격이 9억 원 이하인 1세대 1주택은 제111조의2 제1항의 특례 세율을 써요.

본세에 두 가지가 더 붙어요. 도시지역분은 지방의회가 고시한 도시지역에서 과세표준의 0.14%를 더하는 세금이에요(제112조). 지방교육세는 본세의 20%예요. 이때 도시지역분은 빼고 계산해요(제151조 제1항 제6호). 10원 미만은 버려요.

예를 들어 공시가격 3억 원 일반 주택은 과세표준이 1억 8천만 원이에요. 본세는 19만 5천 원에 1억 5천만 원 초과분 3천만 원의 0.25%인 7만 5천 원을 더한 27만 원이고, 도시지역분 25만 2천 원과 지방교육세 5만 4천 원을 더하면 57만 6천 원이에요. 같은 3억 원이라도 1세대 1주택이면 과세표준이 1억 2,900만 원으로 줄고 특례 세율이 적용돼 본세가 9만 9천 원이에요.

공시가격별로 나란히 보면 이래요. 각 칸의 위 숫자는 본세, 아래 숫자는 지방교육세와 도시지역분을 모두 더한 합계예요(원, 도시지역분이 붙는 지역).

12억 원 1세대 1주택은 공시가격이 9억 원을 넘어 세율 특례가 빠지고 비율 특례(45%)만 적용돼요. 그래서 본세가 일반 세율로 계산한 153만 원이에요.

누가 내고, 누가 1세대 1주택이에요?

재산세는 6월 1일 현재 주택을 사실상 소유한 사람이 내요(지방세법 제107조 제1항, 제114조). 6월 1일 이후에 팔아도 그 해 세금은 6월 1일 소유자 몫이고, 6월 1일 전에 팔았다면 새 주인이 내요.

1세대 1주택은 6월 1일 현재 주민등록표에 함께 적힌 가족(동거인은 제외)으로 이루어진 한 세대가 국내에 주택을 1개만 가진 경우예요(시행령 제110조의2 제1항). 같은 세대가 아닌 사람이 가진 집은 세지 않지만, 아래처럼 주민등록표와 달리 한 세대로 보는 경우가 있어요.

• 배우자와 6월 1일 현재 미혼인 19세 미만 자녀는 주민등록표에 같이 없어도 한 세대로 봐요. 배우자 명의로 집이 하나 더 있으면 1세대 2주택이에요.
• 65세 이상 부모님을 모시려고 합가한 경우처럼 따로 한 세대로 보는 예외가 있어요.
• 공유지분이나 부속토지만 가져도 각각 1개 주택으로 세요. 다만 같은 세대 안에서 집 1개를 함께 가졌다면 1개예요.
• 상속받은 지 5년이 안 된 주택, 혼인 전부터 가진 주택으로 혼인한 지 5년이 안 된 경우처럼 조건을 갖추면 주택 수에서 빠져요. 전체 목록은 시행령 제110조의2에 있어요.

1세대 1주택 특례는 두 가지예요. 공정시장가액비율 특례(43%, 44%, 45%)는 공시가격이 9억 원을 넘어도 받고, 특례 세율은 공시가격 9억 원 이하일 때만 받아요. 지방세법 부칙 제2조에 따라 특례 세율은 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에만 적용돼요. 2027년분은 법이 어떻게 바뀌는지 다시 확인해야 해요.

도시지역분은 모든 집에 붙지 않아요. 지방의회가 고시한 도시지역에 있는 집에만 붙어서 시·군마다 달라요. 공시가격이 9억 원이나 12억 원을 넘는다면 종합부동산세 대상인지도 따져 보세요. 종부세 기준 글에서 1세대 1주택 12억 원, 그 밖 9억 원 기준을 정리했어요.

언제까지 내요?

재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이에요. 주택은 한 해 세액의 절반을 7월 16일부터 31일까지, 나머지 절반을 9월 16일부터 30일까지 내요(지방세법 제115조 제1항 제3호). 고지서는 납기가 시작되기 5일 전까지 와요(제116조 제2항).

• 세액이 20만 원 이하면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과할 수 있어요. 기준 금액은 지자체마다 달라서 고지서로 확인해야 해요.
• 납부세액이 250만 원을 넘으면 납기가 지난 날부터 3개월 안에 나눠 내도록 허가받을 수 있어요(제118조).
• 고지서 1장당 재산세가 2천 원 미만이면 걷지 않아요(제119조).
• 1세대 1주택 소유자가 나이나 보유 기간, 소득 요건 등을 갖추고 담보를 내면 납기 3일 전까지 납부유예를 신청할 수 있어요(제118조의2).

두 번 오는 이유와 분할납부, 납부유예 요건은 재산세 고지서 글에서 자세히 볼 수 있어요.

많이 하는 실수

• 시세나 실거래가를 넣어요. 재산세는 공시가격(시가표준액)으로 계산해요. 아파트 같은 공동주택은 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격이에요(제4조 제1항).
• 9억 원을 넘는 1주택도 세율 특례가 있다고 생각해요. 세율 특례는 9억 원 이하만 받아요. 넘으면 비율 특례만 있어요.
• 본세만 보고 고지서와 비교해요. 고지서에는 도시지역분과 지방교육세, 지역자원시설세(소방분)가 함께 나와서 합계가 본세보다 커요(제142조 제2항 제3호).
• 공시가격이 올랐으니 세금도 그만큼 오른다고 봐요. 주택은 해마다 오르는 폭에 상한이 있어요. 올해 과세표준이 「지난해 공시가격 × 올해 비율 + 올해 과세표준의 5%」보다 크면 그 금액까지만 매겨요(제110조 제3항, 시행령 제109조의2). 올해 공시가격이 지난해의 약 105.3%를 넘으면 걸려요. 지난해 3억 원, 올해 3억 6천만 원(20% 상승)인 일반 주택은 과세표준이 2억 1,600만 원이 아니라 1억 9,080만 원까지만 잡혀서, 본세가 36만 원이 아니라 29만 7천 원이에요. 이 계산기는 지난해 공시가격을 묻지 않아서 상한을 반영하지 않아요.
• 7월에 한 번 내면 끝이라고 생각해요. 20만 원을 넘으면 9월에 나머지 절반이 와요.

법령 근거 국가법령정보센터 원문 2026-10-30 확인, 법이 바뀌면 달라질 수 있어요.

• 지방세법 제110조 과세표준과 과세표준상한 (2026-01-01 시행)
• 제111조 세율, 제111조의2 1세대 1주택 세율 특례 (2026-01-01 시행)
• 제112조 도시지역분, 제115조 납기 (2026-01-01 시행)
• 제151조 지방교육세 (2026-01-01 시행)
• 지방세법 시행령 제109조 공정시장가액비율 (2026-06-01 시행)

참고용이에요. 실제 세액은 관할 시·군·구가 정해서 고지해요.